Das Ziel: schnell in einem schuldenfreien Haus wohnen
Die niedrigen Zinsen machen es möglich: Volltilgerdarlehen
Hausdarlehen über hohe Tilgung schnell tilgen
Tilgungspläne in Sekundenschnelle im Web
Wohnimmobilien sind als Geldanlage „in“
Bruno Hidding
Wir Geldanleger empfinden es längst als ausgesprochen unbefriedigend. Die Zinsen an den internationalen Kapitalmärkten sind – lächerlich – niedrig. Das bringt auf der anderen Seite aber viele neue Ideen ins Rollen. Einerseits bei uns Geldanlegern, die wir händeringend nach Alternativen für die kaum 2,5 Prozent betragenden Renditen für zehnjährige Bundesanleihen suchen (vergl. auch meinen letzten Beitrag zu den teilweise hohen Dividendenrenditen). Auf der anderen Seite kommen jedoch auch Geldnehmer ins Grübeln. Sollen sie Geld aufnehmen, fast zum Nulltarif, und sich dafür eine Wohnung oder ein Häuschen kaufen? Dafür spricht auf der anderen Seite, dass bei der weltweit riesigen Liquiditätsschwemme nicht auszuschließen ist, dass irgendwann sich doch eine steigende Inflationsrate einstellt. Und dann ist Immobilienbesitz immer noch ein guter Schutz. Das gilt allerdings nur dann, wenn die wichtigsten drei Faktoren für eine Immobilie stimmen: Lage, Lage, Lage!
Wer sich dann zum Kauf eines Objektes – Haus oder Wohnung - entschlossen hat, entwickelt vor dem Hintergrund der historisch niedrigen Zinsen dann auch noch weitere Ideen. Zum Beispiel bei der Frage, welche Laufzeit denn sein Darlehen haben soll und wie er dieses Darlehen tilgen will. Aber Laufzeit und Tilgung hängen eng zusammen, beziehungsweise können ganz eng miteinander verwoben werden.
Weniger Zins in höhere Tilgung ummünzen
Rechnen wir das doch mal durch. Eine Familie mit gutem Haushaltseinkommen möchte die niedrigen Zinsen und das auf überschaubare Zeit gute und sichere Einkommen nutzen, um möglichst schnell zu einem schuldenfreien Haus zu kommen. Sie stellt dementsprechend die Frage, wann ist mein Haus schuldenfrei, wenn ich bereit bin, nicht mit den üblichen einem Prozent zu tilgen, sondern mit drei oder sogar vier Prozent. 3,5 Prozent Hypothekenzinsen und dazu 4,0 Prozent Tilgung macht zusammen 7,5 Prozent aus. Eine Größenordnung, die manche Ältere unter uns früher bei der Finanzierung ihres Hauses allein an Zinssatz zu tragen hatten. Ganz logisch also, dass bei den derzeit so lächerlich niedrigen Zinsen der Wunsch nach einer möglichst schnellen Tilgung auftaucht, also möglichst in einem Rutsch ohne eine weitere Verlängerung des Darlehens nach 10 oder 20 Jahren in einem schuldenfreien Haus zu wohnen.
Derartiges leisten die sogenannten Volltilgerdarlehen, die logischerweise erst in Verbindung mit dem derzeit sehr niedrigen Zinsniveau stärker in Mode gekommen sind. Volltilgerdarlehen bedeutet, dass am Ende der für das Darlehen vereinbarten Laufzeit der Kredit auch voll zurückgezahlt ist. Klasse. Und sofort gibt es natürlich entsprechende Dienstleistungsangebote im Web, die einem in Sekundenschnelle ausrechnen, wie schnell das Darlehen von zum Beispiel 100.000 Euro bei einer Tilgung von drei Prozent und einem Zinssatz von 3,5 Prozent voll zurückgezahlt ist. Oder umgekehrt wird die Frage gestellt bzw. in die Suchmaske eingegeben, wie hoch muss ich tilgen ( und wie hoch ist dann meine monatliche Rate?), wenn ich mein 100.000 Euro-Darlehen bei 3,5 Prozent Darlehenszins in 20 Jahren weggeputzt haben will. Wer unter „Volltilgerdarlehen“ googelt, findet schnell entsprechende Dienstleistungsangebote, die ihm Antworten auf seine Fragen geben.
Wie immer wachsen die ersparten Zinsen der Tilgung zu
Dann ist die Rechnung ganz einfach: Bei einer Monatsrate von 583,33 Euro und einer Tilgung von 3,50 Prozent ist das Darlehen in 20 Jahren voll zurückgezahlt, errechnen entsprechende Suchmaschinen in Sekundenschnelle; und wer das Papier opfert erhält anhängend einen detaillierten monatlichen Tilgungsplan über volle sechs DinA4 Seiten. Da ist dann sehr schön zu sehen, wie die gezahlten Zinsen Monat für Monat abnehmen und dafür von der gleichbleibenden monatlichen Zahlung sukzessive ein immer höher werdender Betrag auf die Tilgung entfällt. Im Hypothekenbanker-Fachchinesisch heißt das, dass die ersparten Zinsen der Tilgung zuwachsen.
Der Trick mit der Höhe des Zinses
Abschließend noch eine für manche sicher überraschende Anmerkung. Die Schnelligkeit der Tilgung hängt nicht nur mit der Tilgungsrate, sondern auch mit dem Zinssatz zusammen. Dazu das leicht abgewandelte Zahlenbeispiel. 100.000 Euro Darlehen, Zins dieses Mal 5 Prozent und das Darlehen soll wieder nach 20 Jahren getilgt sein. Dieses Mal beträgt die Tilgungsrate „nur“ 3 Prozent, nicht 3,5 Prozent, allerdings bei einer monatlich Rate von 666,67 Euro. Die niedrigere Tilgungsrate ergibt sich aus dem höheren Darlehenszins. Bei gleicher Tilgungsrate ist das Darlehen mit dem höheren Zins schneller getilgt (bei allerdings auch höherer monatlicher Rate). Dieser Effekt ergibt sich dadurch, dass bei einem höheren Zins auch die durch die Tilgung erfolgende Zinsersparnis höher ist. Und da, wie festgestellt, die ersparten Zinsen der Tilgung zuwachsen, wächst in diesem Falle die monatliche Tilgung schneller als bei dem billigeren Darlehen; allerdings, um hier keine verkehrten Schlüsse aufkommen zu lassen, auch bei höherer monatlicher Belastung.
Kommentare
was mich an Ihren Beispielen - wie bei vielen anderen in TV, Web, Zeitung - stört, ist, dass immer mit der lächerlichen Summe von 100.000 € "gespielt" wird. Häuser kosten aber heutzutage eher 250.000 und mehr (oder sie sind billiger, aber man muss sie renovieren, was auch kostet), d.h. wir sprechen über 60% Eigenkapital - das halte ich für die meisten Menschen für äußerst unrealistisch...
Machen Sie das Beispiel doch mal mit 200.000 €. Wie lange zahle ich dann ab?
Ein Bekannter hat mir erzählt, dass er einen Kredit mit einer Zinsbindung auf die Laufzeit von 30 Jahren aufgenommen hat. Was sagen Sie dazu? Was hat die Bank für Möglichkeiten, die Kreditnehmer bei steigenden Zinsen "loszuwerden"?
Bei der Finanzierung wird es dann allerdings deutlich komplexer, wie im Artikel bereits angedeutet. Diie monatliche Rate sollte niedrig genug sein, um jederzeit möglichst von einem Gehalt bezahlbar zu sein - das passt aber nicht immer zum Volltilgerdarlehen mit einer erhöhten Belastung. Varianten mit Tilgungswechsel, Sondertilgungsmöglichkeiten in verschiedener Form oder KfW-Krediten können hier Abhilfe schaffen, damit das schuldenfreie Haus auch auf andere Art schnell erreicht werden kann. Die größte Ersparnis erreicht man durch eine ausgefeilte Finanzierungsstrategie (vom bankunabhängigen Experten). Nach meiner langjährigen Erfahrung ist der wichtigste erste Schritt die genaue Aufstellung der Kauf- und Renovierungskosten bzw. Baukosten, damit keine Nachfinanzierung nötig ist. Das größte Risiko für alle Immobilienkäufer ist aber eine unvorhergesehene Trennung (Scheidung), die in den meisten Fällen das gemeinsame Projekt in den Abgrund reißt (Rate nicht mehr tragbar, Vorfälligkeitsentschädigung). Manchmal ist es nicht die schlechteste Lösung, allein zu kaufen und danach gemeinsam zu wohnen.
sorry aber ich kann nicht ganz Folgen was der Bericht darstellen soll. Dient dieser als Zeitvertreib? Der Letzte Absatz "Der Trick ..."
Wo bitte ist da der Trick, wenn ich mehr bezahle sollte ich auch früher fertig sein, oder nicht? Und im übrigen habe ich im Web nachgesehen bei direkte-kredite.de dabei kommt nicht nur eine höhere Rate heraus sondern auch eine längere Laufzeit.
Auch eine Zahlen Gegenüberstellung wäre hilfreich gewesen nicht nur Worte.
Nun Ja, vielleicht rechnet ja jeder anders so wie dies nun mal ist bei den Banken.
mfg
Peter Cavallo
ich besitze ein Haus in der besten Wohngegend der Stadt und hier sind auch die Preise für Gebrauchtimmobilien teilweise um mehr als 10% in den letzten beiden Jahren gefallen. Zeitweise stehen die Häuser viele Monate leer, bevor sich ein Interessent findet.
Viele Grüße
Goldfan
Will hier jemand den System-Tod verlängern, oder wie soll ich diesen Bericht hier interpretieren ?
Auf diesem Portal wurden in der noch nicht so all zu fernen Vergangenheit Dogmen aufgestellt wie "...KEINE Schulden... in der Krise..." bzw. am Ende dieses Geldsystems. Es wurde viel diskutiert über Geldsystem(e), ohne Schuldner keine Vermögen und UMGEKEHRT !
Nun drehen die Indexe nach oben, und schon werden wieder Schuldner gesucht !?
Als Investor habe ich erstmal nichts gegen diese immobilen Inflationsausgleichsmöglichkeiten, aber wer hier auf Schulden eingeht, sollte auch auf das "Spiel mit dem Feuer" eingehen !
Hierzu zählen nicht nur private Veränderungen wie meine Vorschreiber schon erwähnten, sondern, und vorallem auch das Kleingedruckte in den Kreditverträgen und AGBs(!) der Banken wie "...die ...(Kreditgeber) ist zur Verwertung dieser Werte berechtigt, wenn der Kunde seinen Verbindlichkeiten bei Fälligkeit ...nicht nachkommt..." (Fragestellung hierfür: Ist das Einkommen am Ende des Geldes sicher ?), "...Kündigungsrecht der Geschäftsbeziehung...: Ordentliche Kündigung: Sowohl der Kunde als auch die ... (Bank) können die gesamte Geschäftsbeziehung oder einzelne Geschäftszweige jederzeit ...kündigen..." (Fragestellung hierfür: Welches Recht gilt am Ende des heutigen Finanzsystems und wer wird momentan bevorrechtigt ?), "...Kündigung aus wichtigem Grund... wenn eine wesentliche Verschlechterung oder eine erhebliche Gefährdung der Vermögensverhältnisse des Kunden oder in der Werthaltigkeit der für ein Darlehen gestellten Sicherheiten eintritt..." (Fragestellung hierfür: Wie hoch ist der Gegenwert meiner z.B. zu 60-80% FREMDfinanzierten Immobilie, wenn die Markt-Preise um 50% fallen am Ende des Geldes und wo bekomme ich auf einmal die 50% der o.e. 60-80% als Barmittel her ?)
Das sind nur einige Gedanken, die sich alle (neuen) Schuldner vor Planung spätestens in diesen Zeiten, aber vor allem Menschen, welche Verschuldungen über mehr als 10 Jahre planen. Ich für meinen Teil bin froh, dass am Ende des Geldes bei mir zu vernachlässigende Fremdbeträge ausstünden...
LG; stonefights
Nein nicht in Hamburg. Habe von den Verhältnissen dort gehört. Bei mir gehts um eine Stadt mit 170.000 EW. Wohnungen kriegt man hinterher geschmissen. Ohne Komplettrenovierung können die nicht mehr vermietet werden. Leerstände ohne Ende.
@ Udo S.
Ich halte mich auch lieber an "Leute macht keine Schulden" von Dirk Müller. Aber auf dieser Plattform gibt es halt viele verschiedene Autoren und das macht sie so interessant.
also für 100.000 € bekommt man in Köln gerade mal ne Doppelgarage.
Eine Wohung in einer guten LAGE kostet dann schon eher 350.000 €.
Was soll ich da als Honig daraus ziehen ? Sehr allgemein und wenig fundiert. Wenn Sie schon Rechenexperte sind dann wären bei einer Tilgung von 4,25 % p.a. in genau 10 Jahren die Hälfte meines Kredits zurückgezahlt. Das wäre mal ne Zahl gewesen.
Genau den Weg habe ich beschritten.
Was passiert den bei einer Infaltion bzw. Währungsreform bzw. Totalcrash ?
Welche Risiken trage ich da als Schuldner ? Die Antwort bleiben Sie schuldig.
Inflation bzw. Hyperinflation wäre dann doch toll, wenn die Zinsen auf 100 % p.a. steigen kann ich mit den Zinsen aus meinem Restvermögen die Tilgung locker bestreiten.
Empfehlen Sie denn nun in Immobilien zu investieren und hierfür Kredit aufzunehmen ?
Ich teile Ihnen mal meine Überlegungen mit:
Meine Finanzierung ist so ausgerichtet, das ich effektiv weniger bezahle als bei einer Miete, die ja wohl die Alternative ist wenn ich nicht im Pappkarton schlafen möchte.
Zwar liegt die monatlöiche Zahlung etwas über meiner bisherigen Miete, dafür sind aber über 50 % bereits Tilgung. D.h. mit dem Geld investiere ich quasi in meine Immobilie. Solange ich bezahlen kann wird die Bank mir den Kredit schlecht kündigen können.
Nach 10 Jahren wenn der Kredit ausläuft habe ich genau bei 4,25 % Tilgung p.a. die Hälfte zurückbezahlt. Narürlich habe ich noch Reserven. In 10 Jahren werde ich mich dann entscheiden:
1. Entweder wieder auf 10 Jahre mit 4,25 Tilgung, dann aber nur noch die Hälfte der Rate bei gleichbleibenden Zins. Denn die Hälfte ist bereits abbezahlt.
2. Bei Hyperinflation in den nächsten Jahren zahle ich die Raten locker aus dem Zins der Barbestände und schiebe nach Ablauf des Darlehns die wertlos gewordenen Resteuros der Bank zur Volltilgung rüber.
3. Die Zinsen sind hoch, dann werde ich wohl nicht umherkommen meine Resteuros der Bank zur Gesamttilgung rüberzuschieben um eine Verschuldung auf hohem Zinsniveau zu vermeiden.
4. Eine langanhaltende Deflation wäre in der Tat der Worst-Case, denn dann werde ich ggfs. arbeitslos, kann meine Raten nicht mehr bezahlen und die Immobilie wird ggfs. Zwangsversteigert
5. Eine Währungsreform ?
Da bleibt dieses Forum leider eine Antwort seit Jahren schuldig ! Was passiert dann mit den Schulden von Privatpersonen ?
Schlußbemerkung:
Lage , Lage, Lage ist ein Witz. Das ist für Privatpersonen gar nicht bezahlbar, das ist für reine Investoren aber der Schlüssel zum Erfolg. Meine selbst genutzte Immobilie muß mir zu allererst mal selbst gefallen und ein vertretbares Preis/Leistungsverhältniss haben. Und wer über eine million verfügt oder 500.000 € p.a. verdient abonniert, bei allem Respekt nicht ihre Web-Site.
Sie müssen langsam aufpassen ihre Glaubwürdigkeit nicht zu verlieren.
Binde ich mich an eine 3,5% Tilgung, ist alles gut solange alle läuft. Aber wir sehen ja wie schnell alles den Bach herunter gehen kann. Wenn ich dann die tollen 3,5% nicht mehr zahlen kann, stehe ich da.
Hier also lieber Tilgung mit 1% und 1 mal im Jahr einschießen.
Wenn ich das Geld dann noch mit 2,5% angelegt bekomme, ist dies eine sichere Sache.
Sicherlich wird es mich etwas mehr kosten, aber Sicherheit gab es noch nie gratis!
Hinweis: Ich habe selbst den Vertrag nicht gesehen, aber dem Bekannten traue ich das lesen und Verstehen von Verträgen durchaus zu^^
Gruß
Horst
2. Vorraussetzung war, wie vorangestellt, ein sicheres Einkommen, damit nichts passieren kann - nach menschlichem ERmessen. Wer zweifelt, läßt die Fingner davon.
3. Eine Summe von 100.000 Euro dient nur als Beispiel und ist ja nur der Fremdkapitalanteil. Wenn der Bauherr 300.000 eigenes Geld mitbringt, ist die Finanzierung doch wohl ausgesprochen gesund, oder?
4. Die Rechnung bzw. die Argumentation und der Sachverhalt sind bei 200000 Euro Kredit völlig gleich
5. Höherer Zins, höhere wachsende Zinsersparnis durch die regelmäßige Tilgung, schnellere Tilgung. Bitte googeln und die Zinsstaffeln ansehen, dann kritisieren.
6. Preisveränderungen der Immobilien, in Deutschland seit Jahrzehnten, anders als z.B. in England und Spanien, ausgesprochen gemäßigt, und tendenziell eher aufwärts. Die Rückschlagsgefahren sind dementsprechend hierzulande deutlich geringer als in den genannten Ländern. Und Memento: 95 Prozent der Häuslebauer bemerken in ihrem Leben garnicht, das der Wert ihres Hauses schwankt; eben weil sie drin wohnen.
7. Keine Schulden machen ,auch füs Haus nicht??? Ok, dann kauft man erst, wenn man das Geld für ein Haus auf den Tisch legen kann. Oder besser noch, man geht gleich ins Altersheim.
8. Das Thema Volltilgerdarlehen entspringt in seiner Aktualität dem historisch niedrigen Zinsniveau. Also die geringe Zinsbelastung nutzen, um mehr zu tilgen und schneller schuldenfrei zu werden. Wer das für sich nicht will, läßt es halt sein und bleibt bei seiner einprozentigen Tilgung. Das war nur ein Hinweis, eine Info, was es auf dieser Welt alles so gibt!!!
Bruno Hidding